新華社上海12月24日電 題：部分小區公共區域頻被侵占 業主權益如何維護？
新華社記者鄭鈞天、許舜達
小區公共區域本應屬于業主購買的集體共有資產，但在現實中卻常出現被侵占的現象。記者近日在一些地方走訪發現，小區公共區域產權歸屬不明晰，經常引發業主、業委會與開發商及物業公司之間的矛盾糾紛。
專家建議，完善城市小區業主共有產權登記制度，進一步加強民法典等相關法律的落實和普及工作，增強公眾法律意識和維權能力，有效規范開發商、物業服務企業和業委會的行為。
共有產權不明晰現象普遍
12月23日，記者在上海市虹口區一小區看到，由于小區配套的垃圾房被挪作他用，不再作為垃圾投放點向居民開放，導致生活垃圾只得露天堆放，居民們紛紛提出意見。
“按照小區的規劃設計，垃圾房等作為公建配套設施，應屬于全體業主共有，但開發商及物業公司卻把業主共有資產的使用權對外出租牟利。業主要求公示賬目的請求一再被拒絕。這嚴重侵害了業主的共有產權。”小區業主凌女士告訴記者，維權已歷經3年多，但情況仍未改觀。
地面車位、人防空間、公共用房……記者采訪發現，由于不少住宅小區的共有產權歸屬不明晰，經常發生被私占、私建、私售、私租等情況。
“摸清自家小區的家底太難了！”浙江省杭州市余杭區一小區業委會監督小組成員石紅專表示，為了搞清小區經營性用房、人防地下車庫等業主共有產權究竟有哪些部分、有多少面積，他跑了土管、發改、住建等多個部門，耗時幾個月，至今仍未完全搞清楚。
由于垃圾房被租用，上海虹口一個小區的居民只能露天扔垃圾。受訪者供圖
小區業主的共有產權包括哪些？根據《中華人民共和國民法典》第二百七十四條，建筑區劃內的道路、綠地，一般屬于業主共有。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《上海市住宅物業管理規定》第四十三條明確，物業管理用房，門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊，按規劃配建的非機動車車庫等物業管理區域內的配套設施設備歸業主共有。
共有產權不明晰也是開發商、物業公司侵占業主公共收益，引發小區物業管理糾紛的主要原因之一。據不完全統計，浙江省衢州市因物業管理區域內業主共有部分登記不完善，導致業主、建設單位、物業服務企業之間因共有物權不清晰而引發的矛盾糾紛，占當地物業管理投訴量的近三分之一。
“摸清家底”為何這么難？
記者采訪了解到，盡管民法典、物權法等法律對業主共有產權等情況都作出了明確規定，但在現實中不少住宅小區的共有產權歸屬不明晰問題仍比較普遍。這是因為在2007年物權法出臺之前，我國尚沒有全國性法律對業主共有產權做出規定，因此在這之前建成的小區，大多存在共有產權歸屬不明晰問題。在物權法及民法典出臺之后，共有產權相關規定的普及有限，許多居民對此并不了解，“誰管理，誰所有”現象仍大量存在。
通常情況下，前期物業都是開發商的下屬子公司。浙江大學城市治理研究所所長吳結兵表示，新小區交付時，由于業主尚處于陸續入住的過程中，加上絕大多數業主對于哪些屬于業主共有財產、哪些收益應該歸業主所有這類權益并不知情，這就給了開發商和前期物業侵占業主合法權益的可乘之機。
記者調查發現，業主個人勢單力薄，缺乏有關部門的支持，成為維權的主要難點。
凌女士目前遭遇的維權難題在于，法院表示個人不能作為提告主體，需要小區業主委員會代表出面，才能要求追回垃圾房的使用權限。但小區目前并沒有業委會。
不少受訪業主告訴記者，在收回被開發商或物業侵占的共有產權的過程中，他們往往面臨諸多困難。有的物業公司以信息安全為由，不向個人業主提供小區建筑物情況等材料，有的社區居委會建議他們成立業委會后再來申請。
而成立業委會本身就是一個難題，由此導致業主確權之路陷入死循環：一方面要求業主以業委會身份來表達訴求，另一方面又不提供業委會成立所需的材料。
記者采訪了解到，有的業主想了解小區詳細信息，被告知需要到當地住建部門申請，但申請前又需要當地街鎮開具的證明。部分業主還表示，居委會、物業公司和業委會往往會形成默契同盟，因此開具介紹信或證明、讓業主去調小區檔案是幾乎不可能完成的任務。
專家建議完善共有產權登記制度
針對小區共有產權被侵占的情況，浙江大學民商法研究所副所長章程建議，應當建立城市小區業主共有產權強制登記制度，公建配套設施必須登記在業主委員會名下。“如果樓盤開發完了，業主委員會沒有成立，可以臨時登記在開發商的名下，一旦業主委員會成立立即交付。”
“小區交付初期，業委會尚未成立，容易發生侵占業主權益的亂象，政府部門應加強對開發商、物業公司違法侵占的監督和處罰力度。”杭州市住房保障和房產管理局物業監管處負責人表示，對此杭州新修訂的《杭州市物業管理條例》已做出明確規定，新建小區如未按照規定移交有關圖紙資料和查驗新建物業共有部分的，將對其處五萬元以上十萬元以下罰款。
中央財經大學法學院教授陳華彬等受訪法律專家表示，當前業主面臨的共有部分維權困境一定程度上與普法力度不夠、相關部門執法不嚴有關。為此，需要進一步加強民法典等相關法律的普及工作，增強公眾法律意識和維權能力，有效規范開發商、物業服務企業、居委會、業委會等管理人的服務行為。
中國浦東干部學院教研部教授焦永利建議，應細化住宅物業管理相關規定，方便小區物業、居委會和業委會在日常管理中各司其職。通過基層治理體系的完善，讓居民和居委會、業委會、物業之間充分溝通，建立更好的合作機制。
